Branża nieruchomości w Polsce – przegląd sytuacji do 2025 r.

Prześlij nieruchomość

Market Trends

Branża nieruchomości w Polsce – przegląd sytuacji do 2025 r.

EG Team lip 10, 2025

Polska gospodarka pozostaje jedną z najsilniejszych w Europie Środkowo-Wschodniej, a prognozowany wzrost PKB w 2025 r. wyniesie 3,4% [1] [2] . Inflacja spada, co sugeruje możliwość obniżek stóp procentowych, które zwiększyłyby popyt na nieruchomości. Bezrobocie jest na historycznie niskim poziomie, co wspiera konsumpcję krajową i popyt mieszkaniowy. W rzeczywistości rok 2024 był szczególnie dynamiczny - wolumen inwestycji w nieruchomości komercyjne wzrósł (≈+120-136% r/r) do około 4,8-5,0 mld euro [3] [4] . Polska zajmuje obecnie wysokie pozycje w badaniach inwestorów i pozostaje największym rynkiem w Europie Środkowo-Wschodniej, przyciągając zarówno kapitał zagraniczny, jak i rosnącą pulę krajowych inwestorów instytucjonalnych.

Tabela: Inwestycje CRE w 2024 r. według sektorów w Polsce [4] [5]

Sektor	Inwestycje (EUR, 2024)	Udział w rynku
Biuro	~1,65 mld EUR	34.4%
Handel detaliczny (centra handlowe)	~1,63 mld	33.9%
Przemysł i logistyka	~1,25 mld	26.0%
Mieszkania (PRS, hotele itp.)	~0,27 mld	5.7%

Źródła: Savills/PolandWeekly [4] [5] (na podstawie danych z 2024 r.).

Rynek inwestycyjny i możliwości

Aktywność inwestycyjna w 2025 r. pozostaje wysoka. Po "odbiciu" w 2024 r., polski rynek inwestycji w nieruchomości "utrzyma tempo wzrostu" [6] . Główne transakcje dotyczyły wszystkich sektorów - biura, handel i logistyka odpowiadały za około jedną trzecią wolumenu w 2024 r. [5] . Dla przykładu, stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości biurowych w Warszawie wyniosły około 6,0% (przy stopach kapitalizacji dla biur regionalnych na poziomie ~7,25-7,50%) [7] , podczas gdy dla najlepszych centrów handlowych ~6,25-6,50%, a dla parków handlowych ~7-8% [8] . Stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości przemysłowych/logistycznych ustabilizowały się na poziomie 6,25-6,50% [9 ], odzwierciedlając utrzymujący się popyt na powierzchnie związane z handlem elektronicznym i nearshoringiem. Stopy kapitalizacji dla wschodzących klas aktywów pozostają nieco wyższe - ~6,0% dla nowoczesnych domów studenckich i ~5,5% dla projektów typu build-to-rent [10] .

Kluczowe możliwości dla inwestorów obejmują sektor mieszkaniowy/PRS i logistykę. Polska boryka się z dużym deficytem mieszkań [11] , w związku z czym szybko rozwijają się projekty mieszkaniowe na wynajem (PRST/BtR). Rośnie zainteresowanie instytucjonalne; choć PRS nadal stanowi <1% zasobów czynszowych [12] , oczekuje się, że pierwszy polski system REIT (planowany na 2025 r.) skieruje więcej kapitału na mieszkania na wynajem [13] [14] . Popyt na grunty logistyczne pozostaje wysoki (napędzany przez trendy e-commerce i nearshoringu), mimo że podaż spekulacyjna jest najniższa od lat [15] . Handel detaliczny artykułami konsumpcyjnymi (zwłaszcza parki handlowe i centra wielofunkcyjne) również przyciągnął inwestorów dostosowujących się do zmieniających się wzorców handlu detalicznego [16] [8] .

Sektor mieszkaniowy

Polski rynek mieszkaniowy wykazuje umiarkowany wzrost cen. Po dwucyfrowych wzrostach w poprzednich latach, roczne ceny mieszkań (w kluczowych miastach) obecnie stabilizują się. Przykładowo, w I kwartale 2025 r. średnia cena istniejącego mieszkania w Warszawie wynosiła 16 459 PLN/mkw. (4 253 EUR), co oznacza wzrost o 8,1% r/r, podczas gdy w Krakowie było to 15 099 PLN (+10,6% r/r) [17] [18] . (Patrz tabela poniżej.) Ceny nowych mieszkań rosną w mniejszym stopniu (np. +3,1% r/r w Warszawie, +6-7% w większości miast) [17] [18] . Popyt jest zasadniczo stabilny, ale ograniczany przez wysokie oprocentowanie kredytów hipotecznych. W I kw. 2025 r. deweloperzy sprzedali ≈9 000 mieszkań na sześciu największych rynkach (-6% kw./kw.), mimo że nowa podaż osiągnęła rekordowy poziom (≈59 000 lokali w ofercie) [19] . Rząd ogłosił nowy program "Klucz do mieszkania" mający na celu wsparcie przystępnych cenowo mieszkań, potencjalnie ułatwiając dostęp do nich nabywcom o średnich dochodach [20] .

Tabela: Średnie ceny mieszkań w głównych miastach (1. kwartał 2025 r.) [17] [18]

Miasto	Istniejące mieszkania (zł/mkw.)	Zmiana r/r	Nowe domy (zł/mkw.)	Zmiana r/r
Warszawa	16,459 (≈€4,253)	+8.1% [17]	16,383 (≈€4,233)	+3.1% [17]
Kraków	15,099 (≈€3,901)	+10.6% [18]	15,686 (≈€4,053)	+6.6% [18]
Wrocław	12,675 (≈€3,275)	+9.3% [18]	14,257 (≈€3,684)	+11.1% [18]
Trójmiasto (Gdańsk/Gdynia)	12,279/11,544 (≈€3,173/2,983)	+0.3% / +8.2% [18]	13,240 / 12,907 (≈€3,421/3,335)	+6.9% / +7.8% [18]
Poznań	10,831 (≈€2,799)	+6.1% [18]	12,328 (≈€3,185)	+5.3% [18]
Łódź	7,799 (≈€2,015)	+4.1% [18]	9,781 (≈€2,527)	+0.3% [18]

Dane: NBP za pośrednictwem GlobalPropertyGuide [17] [18] .

Mieszkania na wynajem (zarówno prywatne, jak i instytucjonalne PRS) szybko rosną w oparciu o tę bazę popytu. Budownictwo na wynajem przyspiesza w największych miastach. Według Knight Frank, polski rynek BtR "dynamicznie się rozwija", aby zaspokoić deficyt [21] . Rzeczywiście, rozważa się więcej konwersji aktywów biurowych i handlowych na mieszkania na wynajem [22] . Jeśli chodzi o stopy kapitalizacji: nowe inwestycje mieszkaniowe lub BtR na rynku masowym mogą liczyć na stopy kapitalizacji netto na poziomie około 5-6% (Savills podaje ~5,5% dla BtR na terenach mieszkaniowych) [10] .

Sektor biurowy

Rynek biurowy znajduje się w fazie łagodnej korekty. Nowa podaż spowolniła - na przykład w I kw. 2025 r. w największych miastach Polski oddano do użytku tylko ~8 000 mkw. nowych biur klasy A [23] . Prognozuje się, że w 2025 r. całkowita podaż nowej powierzchni biurowej osiągnie poziom z 2024 r. [24] . W obliczu ograniczonej podaży, wskaźniki pustostanów wzrosły, dając najemcom większą siłę negocjacyjną [25] . Najemcy coraz częściej wymagają wysokiej jakości, certyfikowanej ekologicznie powierzchni w najlepszych lokalizacjach (np. w centrum Warszawy), co prowadzi do rozwarstwienia rynku. Największe miasto w Polsce pozostaje w centrum uwagi: Stopy kapitalizacji za najlepsze powierzchnie biurowe w Warszawie wynoszą około 6,0% [7][7] , podczas gdy w regionalnych centrach stopy kapitalizacji są zazwyczaj o 125-150 punktów bazowych wyższe.

Popyt na wynajem stopniowo rośnie. Firmy kładą nacisk na plany powrotu do biur i elastyczne opcje coworkingu [26] . Zauważalna jest również zmiana przeznaczenia przestarzałych budynków biurowych (np. konwersja na mieszkania studenckie) [27] . Absorpcja netto powierzchni biurowej jest niewielka, ale dodatnia, a czynsze zasadnicze w dużej mierze się ustabilizowały [24] . Ogólnie rzecz biorąc, Warszawa pozostaje centralnym punktem transakcji (nowoczesne zasoby i "zagrożone" aktywa z przeszłości zmieniają właściciela), a czynsze w najlepszych budynkach w Warszawie mogą nieznacznie wzrosnąć [24] [28] .

Sektor przemysłowy i logistyczny

Popyt na powierzchnię magazynową/logistyczną pozostaje silny w 2025 r., nawet pomimo znacznego spadku nowej podaży spekulacyjnej [15] [29] . Poziom pustostanów w sektorze przemysłowym w Polsce jest umiarkowany (około 7-8%), co odzwierciedla napięte warunki fundamentalne [15] . W I kw. 2025 r. wynajęto 1,11 mln mkw. brutto (+16% r/r) [29] , choć duży udział miały w tym odnowienia umów. W budowie znajduje się około 1,37 mln mkw. powierzchni (najmniej od 2017 r.) [29] . Kluczowymi czynnikami są dalszy rozwój handlu elektronicznego, nearshoring produkcji i projekty infrastrukturalne. Czynsze wywoławcze pozostają zasadniczo na niezmienionym poziomie, ale czynsze efektywne nieznacznie spadły ze względu na zachęty dla najemców [29] . Stopy kapitalizacji za najlepsze powierzchnie magazynowe utrzymują się na poziomie 6,25-6,50% [9] .

Najsilniejszym rynkiem magazynowym w Polsce pozostaje region Warszawy, ale inne korytarze (np. Śląsk, Poznań) zyskują na udziale. Logistyka miejska (ostatnia mila) pozostaje gorącym tematem, choć utrudnia ją brak odpowiednich gruntów pod zabudowę i dłuższy czas uzyskiwania pozwoleń [15] . Najemcy mają obecnie większą siłę przetargową, zwłaszcza w przypadku dużych bloków w głównych lokalizacjach [25] . Ogólnie rzecz biorąc, sektor przemysłowy jest postrzegany jako odporny i główny cel inwestycyjny; Savills zauważa, że w 2024 r. zawarto transakcje magazynowe o wartości około 1,26 mld euro (+27% r/r) [9] .

Sektor handlowy

Polski sektor nieruchomości handlowych ewoluuje. Zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej nadal rosną (w I kw. 2025 r. oddano do użytku ~47 000 mkw. nowej powierzchni GLA) [30] , a w przygotowaniu jest duża ilość nowych obiektów (~515 000 mkw., głównie parki handlowe) [30] . Poziom pustostanów w największych aglomeracjach jest niski (~3,7%) [[31]31] , czemu sprzyja odbicie sprzedaży detalicznej (+2,7% r/r). Zachowania konsumentów ulegają jednak zmianie: handel elektroniczny, zakupy hybrydowe i formaty convenience stają się coraz ważniejsze [32] . Parki handlowe i obiekty wielofunkcyjne nadal dominują pod względem nowej podaży; główni operatorzy centrów handlowych dostosowują się, dodając rozrywkę lub usługi.

Inwestorzy skupili się na aktywach najwyższej klasy. Trzy duże centra handlowe (Silesia SC, Magnolia Park itp.) przyniosły w 2024 r. transakcje o wartości ponad 1 mld euro [33] . Stopy kapitalizacji dla najlepszych centrów handlowych wynoszą ~6,25-6,50% [8] , natomiast dla parków handlowych ~7-8% [8] . Uczestnicy rynku zauważają, że handel detaliczny jest spolaryzowany: kondycja rynku zależy od silnych lokalizatorów i nastrojów konsumentów, które powoli się poprawiają [16] . Niemniej jednak, lokalny trend sugeruje, że centra podmiejskie lub te z dominującymi kotwicami osiągają najlepsze wyniki, a małe centra i parki handlowe nadal rozwijają się w mniejszych miastach [34] .

Sektor hotelarski

Polski sektor hotelarski znajduje się na ścieżce ożywienia. Podróże służbowe i wypoczynkowe w dużej mierze powróciły do poziomów z 2019 roku. Do 2024 r. obłożenie hoteli w Warszawie i innych miastach wzrosło o ~ 3,0% r/r, a przyjazdy turystów zagranicznych o +7% r/r [35] . Nowa podaż hoteli (zwłaszcza marek z wyższej i średniej półki) pojawia się w sieci, ponieważ deweloperzy wykorzystują silniejszy popyt. Sektor stoi jednak w obliczu wyzwań: niedobory siły roboczej i rosnące koszty operacyjne obniżają marże [36] .

Rośnie zainteresowanie inwestycjami w sektorze hotelarskim. Na początku 2025 r. liczba transakcji w Polsce wzrosła o ok. 82% r/r [37] , sygnalizując wzrost zaufania. Wciąż jednak hotele pozostają mniejszą częścią rynku: Savills podaje, że w 2024 r. wartość transakcji hotelowych/studenckich/BTR wyniosła zaledwie ~141 mln EUR (≈3% wolumenu), przy stopach kapitalizacji dla najlepszych hoteli na poziomie około 6,5-7,5% w zależności od lokalizacji i marki [33] . Mieszkania studenckie (PBSA) są jasnym punktem: stopy kapitalizacji dla najlepszych PBSA wynoszą ≈6,0% [10] , ponieważ popyt na edukację i konwersje biurowców pomagają wypełnić lukę w podaży.

Ceny rynkowe i stopy kapitalizacji

Ogólne ceny w 2025 r. są stabilne lub nieznacznie rosną. Notowane ceny mieszkań w głównych miastach ustabilizowały się lub nieznacznie wzrosły (patrz tabela powyżej) [17] [38] . Po stronie kapitałowej, stopy kapitalizacji za najlepsze aktywa utrzymują się na poziomie 5-7%. Kluczowe wskaźniki stóp kapitalizacji z badania Savills przeprowadzonego w 2024 r.[7] [8] [9] [10] obejmują:

Biura (Warszawa CBD): ~6,00% (prime) [7]
Biura (miasta regionalne): ~7,25-7,50% (marża 125-150 pb) [7]
Handel detaliczny (najlepsze centra handlowe): ~6.25-6.50% [8]
Handel detaliczny (parki/convenience): ~7.0-8.0% [8]
Logistyka (core): ~6.25-6.50% [9]
Mieszkania dla studentów: ~6.00% [10]
Build-to-Rent (strefa mieszkaniowa): ~5.50% [10]

Pomimo napiętej sytuacji na rynkach kredytowych, stopy kapitalizacji implikują spready, które nadal przyciągają inwestorów długoterminowych. Oferty na aktywa wysokiej jakości pozostają silne, zwłaszcza tam, gdzie koszty finansowania ustabilizowały się.

Główni deweloperzy i inwestorzy

Polska branża deweloperska jest zdominowana przez kilka dużych grup. W segmencie mieszkaniowym liderem rynku jest Dom Development (który od początku działalności oddał do użytku ~49.000 mieszkań) [39] . Inne znaczące firmy budujące domy to Murapol, Atal, Archicom, Develia i J.W. Construction (wiele z nich jest notowanych na giełdzie) [40] [39] . W sektorze komercyjnym do głównych deweloperów i właścicieli należą między innymi Echo Investment, Ghelamco, Skanska (Polska), Cavatina i HB Reavis. Aktywne były również międzynarodowe fundusze i REIT-y (istniejące fundusze FIZ) - na przykład ostatnie duże transakcje obejmowały globalnych graczy, takich jak Ares Management i południowoafrykańskie REIT-y [41] .

W 2025 r. większy wpływ wydaje się mieć kapitał krajowy. Polskie fundusze instytucjonalne i emerytalne, wraz z podmiotami wspieranymi przez państwo, zintensyfikowały akwizycje (≈10% wolumenu w 2024 r.) [42] . Przepływy transgraniczne pozostają znaczące: Sąsiedzi z Europy Środkowo-Wschodniej (np. inwestorzy węgierscy, czescy) i powracający nabywcy instytucjonalni postrzegają polskie nieruchomości komercyjne jako atrakcyjne. Kluczowi pierwsi uczestnicy rynku w 2024 r. to Xior i inne podmioty z sektora mieszkaniowego, co ilustruje rosnące zainteresowanie niszowymi aktywami.

Otoczenie regulacyjne i polityczne

Kilka zmian regulacyjnych ukształtuje rynek w 2025 roku. W sektorze mieszkaniowym ogłoszono nowy program "Klucz do mieszkania", mający na celu zwiększenie przystępności kredytów, a zaostrzone przepisy dotyczące ochrony kupujących (Nowa Ustawa Deweloperska) weszły w życie [43] . Opracowywana jest szersza ustawa o podaży, która ma na celu odblokowanie większej ilości gruntów pod zabudowę mieszkaniową, w tym zwolnienie niektórych gruntów rolnych w mieście pod zabudowę [44] . Jeśli chodzi o planowanie, przełomowa ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wymaga od wszystkich gmin przyjęcia wiążących planów zagospodarowania przestrzennego do połowy 2026 r.[45] , zastępując przestarzałe lokalne plany zagospodarowania przestrzennego (mające na celu przyspieszenie procesów wydawania pozwoleń).

Na uwagę zasługują również zmiany podatkowe. Od stycznia 2025 r. wdrożono zmienioną ustawę o podatku od nieruchomości, z nową definicją budynków/budowli podlegających opodatkowaniu, która może poszerzyć podstawę opodatkowania [46] . Regulacje dotyczące zrównoważonego rozwoju nabierają tempa: nowe budynki muszą spełniać standardy ekoprojektu, a unijne cele w zakresie dekarbonizacji (Zielony Ład) napędzają modernizację efektywności energetycznej (np. integracja fotowoltaiki w parkach logistycznych i handlowych [47] ). Pod względem finansowym decydenci zasygnalizowali ewentualne obniżenie stóp procentowych w 2025 r., co (wraz z unijnymi funduszami odbudowy) powinno przyspieszyć inwestycje. Rzeczywiście, Polska zaczęła otrzymywać duże transfery z budżetu UE (9,4 mld euro pod koniec 2024 r., ~ 1,3% PKB) w ramach Narodowego Planu Odbudowy [48] .

Wreszcie, proponowana polska ustawa o REIT (Spółka Inwestująca w Najem Nieruchomości, SINN) jest przedmiotem dyskusji [13] [14] . System ten (który prawdopodobnie wejdzie w życie w 2025/26 r.) umożliwiłby spółkom akcyjnym działanie jako instytucjonalne wehikuły najmu. Wczesne projekty sugerują, że SINN mogą inwestować w nieruchomości komercyjne i instytucjonalne mieszkania na wynajem (ale nie w typowe projekty mieszkaniowe), z zabezpieczeniami przed nadużyciami [13] . Uczestnicy rynku postrzegają REIT-y jako potencjalny katalizator: poprzez sformalizowanie klasy aktywów na wynajem, mogą one poprawić płynność, przyciągnąć lokalny kapitał emerytalny i rozwinąć polski sektor PRS [14] .

Kluczowe wnioski

Solidny wzrost: Polska gospodarka (~3-3,5% wzrostu PKB) i warunki finansowania stanowią podstawę silnego rynku nieruchomości [1] [49] . Inflacja spada, przygotowując grunt pod niższe stopy procentowe i wznowienie aktywności.
Dynamika inwestycji: W 2024 r. ustanowiono rekordy wolumenu transakcji (~4,8-5,0 mld EUR) przy szerokim udziale sektora [4] [3] . Dominują strategie core/core+, ale rośnie liczba transakcji o wartości dodanej/deweloperskich (zwłaszcza PRS i logistyka).
Dynamika sektora: Powierzchnie biurowe i handlowe polaryzują się pod względem lokalizacji i jakości. Logistyka przemysłowa pozostaje silna (pustostany ~7-8%). Rynki mieszkaniowe są stabilne przy wolniejszym wzroście cen, ale utrzymuje się wyraźna luka podażowa [11] [38] . Obłożenie hoteli powróciło do poziomu sprzed pandemii COVID-19, a zainteresowanie inwestorów rośnie.
Stopy kapitalizacji i ceny: Najwyższe stopy kapitalizacji wynoszą około 6-7% dla głównych obiektów biurowych/detalicznych i ~6,5% dla najlepszych hoteli; stopy kapitalizacji dla obiektów logistycznych są podobne (~6,25-6,5%) [7] [8] . Stopy kapitalizacji dla BtR i domów studenckich wynoszą ~5,5-6,0% [10] . Ceny sprzedaży mieszkań wzrosły umiarkowanie w 2025 r., ale przystępność cenowa pozostaje wyzwaniem.
Deweloperzy i kapitał: Wiodący deweloperzy mieszkaniowi, tacy jak Dom Development (największy) i inni notowani na giełdzie, dominują w podaży [39] [40] . Echo Investment, Skanska, HB Reavis i inni napędzają projekty komercyjne. Krajowi nabywcy (fundusze, podmioty publiczne) są coraz bardziej aktywni obok inwestorów zagranicznych.
Regulacje i ESG: Nowe przepisy (reforma planowania, zachęty mieszkaniowe, zaostrzone standardy budowlane) mają na celu poprawę przejrzystości i zwiększenie podaży [43] [45] . Regulacje środowiskowe mają coraz większe znaczenie: aktywa nieefektywne energetycznie mogą być narażone na presję cenową, podczas gdy budynki z certyfikatami ekologicznymi cieszą się coraz większym zainteresowaniem [47] .

Źródła: Autorytatywne raporty branżowe i cytowane artykuły prasowe (CBRE [[17] 1] , EY [2] [50] , DWF [49] , Chambers & Partners [51] , Savills/PolandWeekly [4] [7] , JLL [38] , Cushman & Wakefield [29] , GlobalPropertyGuideitp.) Odzwierciedlają one dane i analizy ekspertów do połowy 2025 roku.